全民买房，买成全民负债。房企欠，百姓欠，地方欠，我们掏空钱包所创造的财富到底去了哪里？为什么万科的资金流向最后成了谜？
很多人不知道，曾经稳坐地产行业头把交椅的万科，如今已沦为亏损大户。根据万科公布的业绩数据，2025年一年亏损820亿元，刷新了A股房企的亏损记录。除此之外，万科的销售额也一落千丈，2025年销售额暴跌45.5%，远超行业平均跌幅。更揪心的是，其资金链濒临枯竭。截至2025年三季度末，账面货币资金仅656.8亿元，而一年内到期债务达1513.9亿元，根本无法覆盖。
很多人会疑惑，曾经盈利的万科为何落得这般境地？这一切的根源，要从10年前震惊业界的“宝万之争”说起。那时股市大跌，万科市值跟着跌到1400亿左右。别看市值低，当时万科的盈利能力一点不差，一年就能赚200亿。这样的性价比自然被资本盯上了。
盯上它的就是姚振华。他看准了万科股权太分散的漏洞：最大股东华润只占15%的股份，公司管理层的股份更是只有8%。没有足够股权的万科，实际是内部人说了算，表面光鲜，背后却有空子可钻。于是，他的宝能公司趁万科股价低时疯狂买入股票，最终成了万科最大股东。
王石当然不乐意自己一手创办的公司被外人掌控，当场大喊“不欢迎外来野蛮人”。直到2017年，他找来救星深圳地铁。深圳地铁一口气花了664亿元接手万科大量股份，成为最大股东。
这场争斗中，万科管理层看似是赢家，不仅赶走了外来户，还找来了可靠的大股东。但作为救星的深圳地铁却倒了大霉。从2018年开始，万科的股价暴跌近80%，没多久就陷入债务危机。为了救万科，深圳地铁前后投了300多亿元，可这些钱全打了水漂。
而万科的管理层也从这场争斗里彻底看明白一个道理：想要彻底掌控公司，不受外人干扰，就得建立一套既能牢牢掌权，又能把公司利润装进自己腰包的体系。这就是后来“影子万科”的由来。
2018年，万科推出“事业合伙人”制度。所谓的事业合伙人，说白了就是一套在公司外面运作的系统。运作起来分三步。
第一步：建立私人公司。万科高管在上市公司体系外搞了一大批小公司。这些公司表面与万科无关，实际上全由万科高管掌控，是他们的私人钱包。
第二步：低息借钱，高息放贷。靠着万科的名气和国企背景，他们从银行拿到低息贷款。这些钱不直接投入地产项目，而是通过各种复杂渠道流入自己的私人公司，再由私人公司以高息借给万科旗下的项目公司。
第三步：万科推出“项目跟投”制度。能赚钱的好项目，高管们的私人公司就低价入股，分走大部分利润。亏钱的烂项目要么不参与，要么让万科上市公司来兜底。
这三套流程下来，万科的亏损达到了820亿。
如果说“影子万科”是偷偷吸血，那2800亿账面利润的消失，就是明面上的糊涂账。很多人都纳闷，就算被高管捞走一部分，2800亿也够万科撑下去了。其实大家都想错了。
首先，万科以前分红太大方。2006年至2023年，累计分红超过1200亿。这些钱全分给了股东，万科账上自然没剩多少。
其次，剩下的1600多亿利润也不是现金，而是变成了各种资产。说白了，这是财务上的“未分配利润”，不是真金白银，而是房子、土地、商场这些实物。万科用这些利润作本金或抵押，从银行借钱继续买地盖楼。现在万科手里的房产和土地价值约4200亿，全是这些年攒下来的。
后来因为房子贬值，卖资产亏损、运营亏损，其净资产从2023年底的936亿元，跌至2025年末的161亿元。
万科这个“三好学生”跌落神坛，不是某个人的错，而是一个时代的结束。这个时代结束后，地产行业再也不能靠玩钱、靠扩张赚钱。只有踏踏实实干实事，稳稳当当做生意，才能走得更远。
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